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Month: June 2025

light trail in Sydney
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开车遇到一个洋人，三个孩子没一个买得起房

在新西兰的时候，除了做导游，我也开网约车。那些我认为和乘客的有趣对话都被我记录在公号的#新西兰网约车 合集里面。去年12月来澳洲，3月初我零零星星开始开优步。一个是家里买的房子还有很多需要整理的，另外一个就是还需要等我的澳洲驾照满一年。因为新洲的要求，必须取得本地全驾照满一年才能开网约车。我是提前做了规划，去年2月第一次来考察悉尼就顺便开了银行卡和转换驾照。详情参考《移居澳洲必备：提前办理银行卡和驾照！》。 经过这两个月，我也陆陆续续开了几百单。很多乘客都很惊讶，说从来没有见到过五星（优步乘客给司机的评分）的司机。我也挺开心，有这么多人给了我五星的评价。 我还是保持了和以前一样的习惯，那就是和有趣的客人聊天，这也算是我观察社会的窗口。有朋友建议我安装摄像头，记录下来对话过程做自媒体，我想了想还是放弃了。录像并发到社交平台是需要对方同意的，而对方同意后有些对话未必就那么真实了。另外，我的记录并不是完全一字不漏，还是有一些文字加工的，为了表达更准确和简洁，也为了更具有可读性。今天想聊的是一个在北海滩接的客人，和房子有关。 上车时他问我从哪里来，我说从中国来的。他问我来澳洲多久了？在听到我说不到半年时，他很肯定的说我应该在其他地方呆过。我如实告诉他，来悉尼之前我在奥克兰生活了14年。他接着问我，悉尼好还是奥克兰好？这个问题还真难回答，来了才半年，我觉得还不能算够了解。但我告诉他，悉尼的房价实在太贵了，同样房况和类似区位的房，价格几乎是奥克兰的一倍甚至更多。 聊到这，他话就多起来了。他说自己从英国搬到悉尼30多年了，有三个孩子。曾经在悉尼买房是很容易的，他举了一些例子，那个时候房子大概几万一套，而一个人的收入大概也在1万。所以，那个时候买房的压力是比现在小得多的。他接着说现在的人买房太不容易了。他提到自己的三个孩子，没有一个人买了房，都在租房生活。他特别强调三个孩子都受过良好的教育，读了大学，都是硕士学位。 我问他们都住哪里呢？他说两个在悉尼北海滩，一个在伦敦。 他最后感慨，下一代悉尼人可能大部分都只能住公寓了。House作为一种物业形态，将来大多数年轻人是买不起了。不过听他说话的语气，他也只是感慨，并不为子女操心。 后来几天，我总在想这事。我查了一下我们家附近，1房的公寓租金每周也要$600-$700，2房的公寓$700-$900；如果是house，3房基本在$1200-$1400，4房那就要$1400-$1800了。年轻人从一开始可能就比较难攒首付。 我和我老婆说，我们家三个孩子将来自己在悉尼买房不知道是不是也不容易呢？我还是骨子里传统的中国人，孩子将来多少我还是要帮帮她们。毕竟，我当年买房也是得到了我父母的全力支持，我买的第一套房子其实是她们帮忙的。但我可能只能帮帮孩子的首付，今后的人生道路还得靠她们自己。 土生土长的澳洲本地洋人，接受过高等教育，还是觉得买房很难，这背后的原因挺复杂。其实在澳新，学历可能和收入并不挂钩，更多还得看从事的工作。另外，个人有没有房产投资的想法和行动也会有影响。另外，澳洲人口一直稳定增长，这也是楼市最大的支撑和稳定器。 但新西兰近几年房市和澳洲完全不同。 过去的几年，新西兰房价经历了持续的下跌。从均价上来看，新西兰房价，特别是奥克兰下降了很多。实事求是的说，均价是个很有欺骗性的数据，因为奥克兰过去几年开发了大量联排板房别墅，这些房子的成交占比对奥克兰房价有很大的下行影响。但奥克兰这几年楼市很不景气也是不争的事实。 悉尼好像这样的联排板房不多，更多还是独栋，双拼或干脆就是高层公寓为主。悉尼更多是围绕轨道交通枢纽建设高密度公寓住宅。随着可开发土地的减少，悉尼的别墅越来越贵，甚至好地段的公寓也逐渐成为稀缺品。如果单从房价来说，经过过去几年完全相反方向的变化，新西兰已经更加宜居了，毕竟房子是一个人或家庭最大的开支。 我去年卖掉奥克兰的自住房，当时的买家正好就是从悉尼Eastern Surburb搬回奥克兰的一对年轻Kiwi夫妇（带两个不到6岁的孩子）。他们感慨悉尼的房价太贵了，他们只能买得起公寓。所以他们对能买到我在奥克兰的房子特别感激和开心，非常的满意。 当然，宜居并不仅仅是房价，还要综合考虑就业，教育，购物，生活，医疗，气候等诸多因素。那对年轻夫妇谈到离开悉尼繁华的生活，言语间还是颇有不舍的。 所以，无论是悉尼还是奥克兰，并没有住房危机，有的是House的危机。随着城市的人口密度增加，越来越多的人将不得不搬离传统的有天有地的House，住进公寓楼或密集开发的联排。在这个过程中，必然的结果就是独栋House的价格逐渐抬升。 这位乘客的子女就在这样一个变化的时代里。如果买房的目标就是House，而且还是自己从小生活长大的区域，那么就难度很大了。我放下老头的住址，附近的house差不多是400万澳元上下，如果首付80万，320万的按揭贷款，那银行可能需要两口子各30多万澳币的年收入。 其实悉尼那么大，有很多区域房价并没有那么高的。如果愿意，我相信老人的子女在很多区可以买到200万上下的独栋House。但人生活是有惯性的，有时候习惯一个区就不太愿意离开。 不过能够生活在澳新两个国家还是幸运的。至少可以在澳洲和新西兰自由的选择和切换。做父母的，能够给孩子最大的托举就是安排好身份和教育，这样她（他）们的人生在做选择的时候就有了更多的便利。这么想，我觉得我应该像那个洋人老头一样洒脱一点，一代人有一代人的生活，做父母的，自己尽力就行了。

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新西兰入籍申请人数月度变化表
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6月数据，公民入籍降温，新西兰人口流出可能放缓

内政部每个月都会公布一个表格，但这个表格的数据必须结合过去12个月的数据一起看才能知道更多重要的信息。我在自己申请入籍的时候保留了部分旧的数据，所以定期（尽量每个月）为大家做数据分析。上个月出现的重要变化，这个月数据得到了强化，这里我为大家分析一下。我们先看一下内政部的原始数据。一般来说，每个月第一个星期一，内政部会做一个更新。按照每个申请的状态和提交的月份，内政部将申请归为六类，分别是：已经批准的；已经驳回的；正在处理中的；尚未分配处理人员的；等待最终决定的；和撤回的。 我们重点关注三类，即已经批准的；正在处理中的；尚未分配处理人员的；这三类覆盖了绝大多数的申请人的状态。这个表格是静态的，代表的就是上个月末（5月31日），申请人的一个整体状态。 首先，我们看申请人数的变化和同比数据。蓝色为每个月申请入籍的人数，黄色为上年同期数据。上个月新西兰申请入籍人数同比大幅下降；本月继续延续了这个趋势，申请入籍人数同比再次下降。5月份一共有3062位申请人，去年5月是3400。 今年前5个月数据可谓跌宕起伏，头两个月持续同比下降，初现入籍潮的降温；但3月数据出现巨大反转，止跌爆升；但4月5月的数据验证了，3月的数据可能只是小波动。其他4个月数据都呈现同比下降的趋势，从数据来看，公民入籍高潮可能已经过去。 审批速度呢？我们知道，去年年末内政部连续两个月大幅提升了审批速度（新西兰入籍获批人数井喷！）。虽然3月数据继续在下降，但总的来说，审批速度比去年同期还是要略快。 但4月开始，审批进度明显放缓。从5月数据来看，审批通过人数（2498）比上个月（2058）略有上升，但还是处于过去15个月的较低水平。这是不是代表内政部在控制审批通过的进度呢？我觉得可能不能这么简单下结论。 考虑到目前入籍的积压问题已经大大缓解，申请人数也呈现稳定的同比下降趋势，内政部放缓审批的绝对数量也是合理的。 从处理新老申请的比例来看，这个月内政部还是优先在处理老申请，对于新申请的审批放缓很明显。以前我说建议申请仔细阅读《新西兰入籍流程（含注意事项和进度表）》，争取机器审批一次通过，目前来看，机器审核提前批复的比例已经很低了。 这点我们看看各个月份的申请目前处理进度就更明显了。我们看看处理后的数据，蓝色是本月分配了处理人员的数据，目前来看，内政部在处理中的最老申请还是2024年7月，有168人获得分配处理人员。 从数据来看，目前主要的处理的申请月份已经是去年10-12月。这和去年上半年的数据已经是天壤之别，更加直观看得出来，入籍的等待时间还将迅速减少。最后，我们看看目前各个月份的申请人都还有多少在等待中。蓝色数据是目前还没有分配处理人员的数据，今年2月以前的所有月份都没有等待分配处理的了。也就是说，现在提交申请，基本上4个月内就能分配处理人员，还记得一年前吗？那个时候是18个月的等待。 黄色为截止每个月末所有尚待分配处理人员的申请人人数，可以看到从去年11月份开始待分配处理的申请人数从去年高峰的22000的水平逐步下降到了目前的10002。 按照目前内政部最近月份处理2400例的速度和上个月3062的新申请，这个缺口应该会小幅上下调整。这样入籍申请的等待时间将保持在现在这个速度，也就是大概8个月。加上入籍后还需要参加入籍宣誓仪式（《新西兰入籍宣誓仪式有感》）后才能申请护照，整个完整周期将在10个月左右就可能完成。 最后说一下我的看法： 这半年的数据来看，新西兰入籍人数同比下降的趋势已经很清晰，虽然会有反复，但入籍 的高潮大概率已经过去。考虑到入籍等待的时间已经回落到合理的区间，内政部的入籍申请工作应该进入了常态化。如果现在递交申请，那么从递交申请到分配处理人员，等待时间已经降到5-7个月。 虽然说入籍的人并不都是为了润澳，但这波入籍高潮和润澳还是强相关的。入籍的放缓某种意义也代表着，想入籍并去澳洲的人流已经放缓了。毕竟澳洲不是乐土，高昂的房价，竞争激烈的社会环境，并不是每个人都喜欢。 从入籍放缓到润澳放缓，还有一个传导过程。因为入籍后还要等待宣誓，领取护照，还要处理工作和家庭资产等等。保守估计，至少滞后半年以上润澳的数据才会逐渐放缓。但不管怎样，这对于过去几年承受了巨大压力的新西兰房地产和经济绝对是一个好消息。

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Manly beach parrots and man
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神秘的中国邻居，10年基本没住的豪宅终于卖了

周四晚上我带老二老三打网球。因为需要等待2个小时，我有时在现场看，有时候也会在附近接接溢价的优步短单。这天这个订单就在附近，开过去6-7分钟接人。随着订单来的，还有客人留下的一段长长的指引。我路边找了个停车的地方，仔细读读他的留言。大意是能否到了之后顺着这条车道开下来接一下他。这类信息一般意味着，这个地址接人有点不方便，因为临街平地的物业，一般客人不会提这样的要求。 到了现场，车道确实有点陡，但也不至于说很难。但接下来走出来的是位老人，他上车就表示感谢，说自己年纪80多了，走这段上坡车道有点吃力。我劝他别客气，小事。 老人上车后问我生意好不好，我说我只是兼职开开。他问我主业干啥呢？我说我去年从新西兰过来澳洲，然后主要在做贷款，这个行业时间弹性比较大，而且收入提升需要时间建立人脉和口碑。所以，为了家庭开支，我还是选择有空就开开优步，毕竟这个是开车就能有收入的。 老人很认真的问了我目前的贷款利率，我说最便宜有4.99%，目前大部分情况下给客人拿到的利率是5.19%左右。但每个人最后能批到的利率是具体情况具体分析的，还要看个人的收入负债比，LVR等等。老人接下来问我，他如果手里有一些闲置资金，是否能通过我借给其他人来赚取更高的收入。 我有点意外他提的这个问题。我说，谢谢你的信任，即便只是一个假设。但我应该用身份身份来撮合你们这笔交易呢？我肯定不会承担担保责任，虽然我可以帮你分析对方的情况，但你最终还需要自己判断（就像我们提交材料后，银行还会有自己的贷款审批）。我说这事有点超纲，在中国，这类以前就属于P2P业务了。 他问我客人都从哪里来，我说都是去Open home蹲点啊，也有一些朋友会就目前的贷款询价做Refinance的。他说什么类型的物业呢？我说Apartment，Unit有，House，Duplex也有的，就看合作的中介有什么样的盘。我补充说，我发现买300万以上房子的客人，相当多不怎么贷款了，很多都是现金买家。 他笑着说，你们中国人确实有些很有钱，比如我的邻居。老人接着就讲起了他的这位神秘而奇怪的邻居。周围的邻居定期都会聚聚，平时也有来往。但有一户中国邻居很特别，因为他们几乎从不参加和大家的互动。事实上也不能说他们不愿意社交，真实情况是他们就几乎没住过。十几年前这个中国邻居花了数百万买了这套海景豪宅，但看起来这里只是他们的度假物业，每年只看到他们假期过来呆个10天半月的。（老人停顿了一下） 这么贵的房子，他们几乎不住；甚至都不考虑委托物业管理公司做做Airbnb民宿短租之类。也许他们真的是不差钱。但是，今年发生了变化。他们突然把房子上市，卖了。 我说，你的邻居很大可能是因为收到新州税务局的天价地税附加（Land Tax Surcharge）账单了。 老头问这个附加费Surcharge是什么？ 我告诉他，因为新州出了新的政策，如果不是澳洲公民，哪怕你是澳洲PR永居签证（或新西兰444签证），只要你在澳洲当年的自然年度里居住不满200天，那么就需要额外支付土地税附加（Land Tax Surcharge）。这个税不低的，因为是按你物业的土地价值的5%，按年征收。老人邻居的房子有很好的海景，占地面积又大，估计500万澳币起步。如果按土地价值300万计算，那每年就是15万澳币，折合人民币70万，而且每年都要交 。 我猜这才是老人的神秘中国邻居为啥今年来卖了房。因为这个税每年都有，而且如果你第一年没有住满200天，第二年过来必须连续住满200天才能获得豁免。其实老人邻居买房这个事和我们从新西兰润澳的朋友是有关联的。因为无论是持澳洲永久居民签的中国护照持有人，还是444签证的新西兰护照持有人，在新州税务局的定义里，都是外国人，都是需要审核你是否需要缴纳土地税附加的。 这里面还有一些更隐蔽的坑。假如你2024年没有在澳洲居住满200天，然后你在新州买了房，那么你是需要支付土地税附加的。但这个土地税附加可以有豁免条款，那就是：你买的是自住房，而且确实自己居住在里面，而且接下来的自然年度里，如果你在澳洲连续住满200天。 其实我们家就是这个情况，因为我们是去年年底买的房，而去年我们没有住满200天，所以就需要缴纳这个税了。不过我们买房的时候已经了解过这个事情，确认有豁免的条款，所以我们才最后决定买房。为了确保我理解的是准确的，我还给新州税务局写过咨询邮件，详细说明了我们的情况。她们也给了我邮件回复，非常明确的告诉我，如果符合上述情况，上个年度的印花税附加是可以豁免的。 为什么说这里有坑呢？我们再看一次要求，我黑体标注坑。 你买的是自住房，而且确实自己居住在里面，而且接下来的自然年度里，如果你在澳洲连续住满200天。...

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